【新唐人北京时间2024年08月06日讯】现在抵押贷款利率是造成美国房地产市场低迷不振的最大主因。尽管,最近三十年固定利率有下降走势,但仍然很接近7%,这样还是让大部分的买家、卖家无法接受。那就等利率降下来吧。不过想要等到5%以下,甚至4%以下,最快可能要等到明年、后年,或许更久。
如果我告诉你,现在就有一种办法可以拿到低利率,你应该会很心动吧?
首先声明,好东西绝对不容易到手。所以想要拿到低利率,就必须有所牺牲,有所付出,而且还有限制,如果你愿意接受它,并且努力寻找,那么你就可以得到所有人都梦寐以求的低利率。
年轻夫妻获得大礼物
先来看一个案例,在麻萨诸塞州的伟斯特福德市(Westford),有一对24岁的年轻夫妻在今年初如愿买了房,当时30年固定利率超过7%。但是他们最后竟然得到2.6%的低利率!
这两位年轻夫妻一位叫做米奇(Mickey Ricard)、一位叫做葛雷丝(Grace Lucchese),他们想找一间三卧房的房子跟妈妈一起住,而且那时候的利率比现在还要高,所以他们在房市里面痛苦的徘徊,始终找不到价位负担得起的房子。
不过有一天米奇的妈妈说:嘿,儿子,我看到一间42万9千美元的房子,你一定要去看看。于是米奇和葛雷丝就去瞧瞧这个房子,它是一栋殖民地风格简单样式的老房子,还有白色围篱,而且有三间房间,房子保养得不错。所以那时候他们心中就认为,这就是他们要找的房子!
什么是“Assumable Mortgage”?
后来在与卖方谈判价格的时候,米奇还想给屋主杀杀价,但卖方就说:其实他们可以承接他的抵押贷款。这是什么意思呢?“承接屋主的抵押贷款”,好像没有听过这样的事情。买房子的抵押贷款通常都是新的申请,依照当时的利率,还有贷款人的资格去计算出一个新的固定利率,或者是可调整式利率。但是,我们似乎从来没听说,可以承接前屋主的利率这种事。
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原来这种抵押贷款称作“Assumable Mortgage”,翻成中文可以叫做“可承担抵押贷款”,或者说“可承接抵押贷款”,因为本质上它可以“接管”卖方的贷款。那是不是说,任何前屋主的贷款,买家都能“接管”呢?当然是不能了,否则现在房市也不会这么冷清了。
那么米奇的卖方的利率是多少呢?是大家做梦都想得到、日日夜夜都期盼的2.6%!据葛雷丝的说法,当时常规抵押贷款的三十年固定利率大约是7.6%左右,但是如果他们承接了前屋主的贷款,每个月偿还的贷款就会从3800美元,降到1700美元。这真的是非常夸张。同一栋房子,却有着天与地的差异。
虽然听起来十分诱人,但是办理“可承接抵押贷款”有很大的难度。据说“可承接抵押贷款”其实已经存在几十年了,它并不是一个新的东西,但是由于太少人接触到它,就像我刚刚说的,它有不少的限制,所以连许多贷款经纪人都没有听过,更不用说处理过。
来自银行的阻力
它的一个限制是,卖方的抵押贷款必须是政府承担的贷款,例如FHA联邦住房管理局贷款、VA退伍军人贷款,或者是USDA美国农业部贷款。根据Realtor.com的数据显示,全美约15%的待售房屋符合这个条件。而且,军事基地附近的住房有比较大机会找到,因为军人贷款是当中占比较大的。
所以,当米奇去找贷款银行时,银行跟他说:除非你申请一般抵押贷款,否则你无法买这个房子。米奇虽然坚持要办理“可承接抵押贷款”,但是他被告知:只能联系银行里的“特殊服务小组”来处理这个案子,而且这个单位还只能透过“传真”来联系,没有人会回电给你,也没有办法追踪案件的进度。
因为来自银行的种种阻力,米奇最后没办法,只好聘请一家专门处理类似案件的公司来帮助推进贷款——“Assume Loans”。该公司的负责人马克・麦克唐纳(Mark McDonough)承认,“可承接抵押贷款”经常会碰到这种阻碍,尽管银行确实很少处理这种案件,但他们没有权力不让你办理这项服务。
经过Assume Loans的帮助,米奇一家终于拿到了这个“梦想中的抵押贷款”。然而,这种贷款除了极少人申请之外,还有两个原因让银行避之唯恐不及。
银行为何不爱“可承接抵押贷款”
首先办理“可承接抵押贷款”,如果是承接来自退伍军人的贷款,银行只能收取上限300美元的费用;如果是联邦住房管理局的贷款,费用上限是900美元。但如果是一个常规的抵押贷款,银行可以收取房屋购买价格的2%到7%不等的费用。两者是巨大的价差,难怪银行通通想逃避办理。
银行另一个逃避的原因是,办理“可承接抵押贷款”流程通常也更复杂,因为很少人办理,所以银行里也缺乏对应的系统去支持,很多工作都需要人工操作,无法像常规贷款一样,几乎是自动化作业,流程很快速。
“可承接抵押贷款”最大优势
买家获得“可承接抵押贷款”,一个最大的好处,当然是可以承接卖方比较低的利息;另外一个大好处是,买家只需要偿还卖方未偿还的贷款即可。比如说,卖方有30年的贷款,已经偿还5年,那么接下来,买家只需要偿还后面的25年的贷款。
哇!听起实在太棒了!是不是?不过,应该有人已经想到了一个问题,现在房价基本上都已经大幅升值,就算卖家愿意给买家承接抵押贷款,但是如果原本卖家买40万的房子,现在已经涨到50万,那卖家是不是就赚不到10万元的升值呢?
当然不是的。假设买卖双方同意的价格是50万,而抵押贷款剩余20万要偿还,那么买家除了可承接这笔抵押贷款之外,另外买家还要补足10万元的升值价差,而且最好是用现金来支付,因为如果再申请第二个抵押贷款,除了不好申请之外,利率也会按照现行利率计算,不会是之前屋主的利率。
所以当卖家开价很高的时候,要特别小心,即便你可以承接贷款,但是升值的差价,买家得想办法补足。
获得“可承接抵押贷款”的第一条件
因此,想要获得“可承接抵押贷款”确实很不容易,首要条件必须是卖家拥有来自FHA、VA或是USDA,三种政府单位的其中一种贷款,所以要找到有这种贷款的房产成为第一要务。
美国到底有多少这种抵押贷款呢?根据Realtor.com的数据,在过去10年中,全美范围内,17.1%的抵押贷款是FHA贷款,7.7%是VA贷款,加起来约有25%的比例,而这个数字不包括美国农业部的贷款。
另外,根据统计,这些政府承保的贷款,在以下几个州有最多的比例:阿拉斯加(39.3%)、怀俄明州(34.4%)、维吉尼亚州(34.1%)、内华达州(32.8%)、奥克拉荷马州(32.5%)、马里兰州(32.1 %)、乔治亚州(31.5%)、路易斯安那州(31.5%)、新墨西哥州(31.4%)和德拉瓦州(30.8%)。
换句话说,如果能到这些州寻找房产,就有更高的机会找到“可承接抵押贷款”。不过,我必须说,这些州大部分都不是华人朋友居住首选的州,所以就像我开头说的,想要获得就要有所牺牲,可能得忍受当地没有亚洲超市、离开熟悉的生活圈等等问题。假如你就是想体验新生活,那或许会很适合。
如何寻找符合条件的房子?
除了州以外,在一些城市也有比较高的比例可以找到“可承接抵押贷款”的机会。透过特别的“Assumable Mortgage”筛选器,夏威夷的檀香山,上市房有3.3%的比例有机会找到“可承接抵押贷款”。
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路易斯安那州的新奥尔良有2.8%、犹他州奥格登有1.6%、亚利桑那州图森1.4%、乔治亚州奥古斯塔1.3%、德州圣安东尼奥1.21%、弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩1.16%、犹他州盐湖城1.08%、佛罗里达州杰克逊维尔1%、佛罗里达州坦帕0.97%。机会看起来实在不多,不过看在钱的份上,还是值得去找一找。
例如在佛州的坦帕,我找到一处开价61.5万的房产,它就有提供“可承接抵押贷款”的选项,经查看,发现可承接当时屋主在2022年4月获得的利率,是4.51%,比2024年8月的利率6.565%,整整低了两个百分点,但是买家还要留意,这个房产经过大幅升值,所以买家还需要补足升值所带来的价差,这将是不小的数字。值不值得,就看买家的考量了。
在利率降下来之前,可承接抵押贷款,或许可以作为解套的方法之一,希望对大家买房有一点点帮助。在之前的文章中我也提到过,就算美联储开始降息,抵押贷款利率可能也不会很快下降,这样锁定效应就很难解除,对买卖双方都会是很困难的局面,所以请大家务必要随时留意利率的变化。
(转自大纪元/责任编辑:叶萍)