【新唐人北京时间2024年08月06日讯】现在抵押贷款利率是造成美国房地产市场低迷不振的最大主因。尽管，最近三十年固定利率有下降走势，但仍然很接近7%，这样还是让大部分的买家、卖家无法接受。那就等利率降下来吧。不过想要等到5%以下，甚至4%以下，最快可能要等到明年、后年，或许更久。
如果我告诉你，现在就有一种办法可以拿到低利率，你应该会很心动吧？
首先声明，好东西绝对不容易到手。所以想要拿到低利率，就必须有所牺牲，有所付出，而且还有限制，如果你愿意接受它，并且努力寻找，那么你就可以得到所有人都梦寐以求的低利率。
年轻夫妻获得大礼物
先来看一个案例，在麻萨诸塞州的伟斯特福德市（Westford），有一对24岁的年轻夫妻在今年初如愿买了房，当时30年固定利率超过7%。但是他们最后竟然得到2.6%的低利率！
这两位年轻夫妻一位叫做米奇（Mickey Ricard）、一位叫做葛雷丝（Grace Lucchese），他们想找一间三卧房的房子跟妈妈一起住，而且那时候的利率比现在还要高，所以他们在房市里面痛苦的徘徊，始终找不到价位负担得起的房子。
不过有一天米奇的妈妈说：嘿，儿子，我看到一间42万9千美元的房子，你一定要去看看。于是米奇和葛雷丝就去瞧瞧这个房子，它是一栋殖民地风格简单样式的老房子，还有白色围篱，而且有三间房间，房子保养得不错。所以那时候他们心中就认为，这就是他们要找的房子！
什么是“Assumable Mortgage”？
后来在与卖方谈判价格的时候，米奇还想给屋主杀杀价，但卖方就说：其实他们可以承接他的抵押贷款。这是什么意思呢？“承接屋主的抵押贷款”，好像没有听过这样的事情。买房子的抵押贷款通常都是新的申请，依照当时的利率，还有贷款人的资格去计算出一个新的固定利率，或者是可调整式利率。但是，我们似乎从来没听说，可以承接前屋主的利率这种事。
原来这种抵押贷款称作“Assumable Mortgage”，翻成中文可以叫做“可承担抵押贷款”，或者说“可承接抵押贷款”，因为本质上它可以“接管”卖方的贷款。那是不是说，任何前屋主的贷款，买家都能“接管”呢？当然是不能了，否则现在房市也不会这么冷清了。
那么米奇的卖方的利率是多少呢？是大家做梦都想得到、日日夜夜都期盼的2.6%！据葛雷丝的说法，当时常规抵押贷款的三十年固定利率大约是7.6%左右，但是如果他们承接了前屋主的贷款，每个月偿还的贷款就会从3800美元，降到1700美元。这真的是非常夸张。同一栋房子，却有着天与地的差异。
虽然听起来十分诱人，但是办理“可承接抵押贷款”有很大的难度。据说“可承接抵押贷款”其实已经存在几十年了，它并不是一个新的东西，但是由于太少人接触到它，就像我刚刚说的，它有不少的限制，所以连许多贷款经纪人都没有听过，更不用说处理过。
来自银行的阻力
它的一个限制是，卖方的抵押贷款必须是政府承担的贷款，例如FHA联邦住房管理局贷款、VA退伍军人贷款，或者是USDA美国农业部贷款。根据Realtor.com的数据显示，全美约15%的待售房屋符合这个条件。而且，军事基地附近的住房有比较大机会找到，因为军人贷款是当中占比较大的。
所以，当米奇去找贷款银行时，银行跟他说：除非你申请一般抵押贷款，否则你无法买这个房子。米奇虽然坚持要办理“可承接抵押贷款”，但是他被告知：只能联系银行里的“特殊服务小组”来处理这个案子，而且这个单位还只能透过“传真”来联系，没有人会回电给你，也没有办法追踪案件的进度。
因为来自银行的种种阻力，米奇最后没办法，只好聘请一家专门处理类似案件的公司来帮助推进贷款——“Assume Loans”。该公司的负责人马克・麦克唐纳（Mark McDonough）承认，“可承接抵押贷款”经常会碰到这种阻碍，尽管银行确实很少处理这种案件，但他们没有权力不让你办理这项服务。
经过Assume Loans的帮助，米奇一家终于拿到了这个“梦想中的抵押贷款”。然而，这种贷款除了极少人申请之外，还有两个原因让银行避之唯恐不及。
银行为何不爱“可承接抵押贷款”
首先办理“可承接抵押贷款”，如果是承接来自退伍军人的贷款，银行只能收取上限300美元的费用；如果是联邦住房管理局的贷款，费用上限是900美元。但如果是一个常规的抵押贷款，银行可以收取房屋购买价格的2%到7%不等的费用。两者是巨大的价差，难怪银行通通想逃避办理。
银行另一个逃避的原因是，办理“可承接抵押贷款”流程通常也更复杂，因为很少人办理，所以银行里也缺乏对应的系统去支持，很多工作都需要人工操作，无法像常规贷款一样，几乎是自动化作业，流程很快速。
“可承接抵押贷款”最大优势
买家获得“可承接抵押贷款”，一个最大的好处，当然是可以承接卖方比较低的利息；另外一个大好处是，买家只需要偿还卖方未偿还的贷款即可。比如说，卖方有30年的贷款，已经偿还5年，那么接下来，买家只需要偿还后面的25年的贷款。
哇！听起实在太棒了！是不是？不过，应该有人已经想到了一个问题，现在房价基本上都已经大幅升值，就算卖家愿意给买家承接抵押贷款，但是如果原本卖家买40万的房子，现在已经涨到50万，那卖家是不是就赚不到10万元的升值呢？
当然不是的。假设买卖双方同意的价格是50万，而抵押贷款剩余20万要偿还，那么买家除了可承接这笔抵押贷款之外，另外买家还要补足10万元的升值价差，而且最好是用现金来支付，因为如果再申请第二个抵押贷款，除了不好申请之外，利率也会按照现行利率计算，不会是之前屋主的利率。
所以当卖家开价很高的时候，要特别小心，即便你可以承接贷款，但是升值的差价，买家得想办法补足。
获得“可承接抵押贷款”的第一条件
因此，想要获得“可承接抵押贷款”确实很不容易，首要条件必须是卖家拥有来自FHA、VA或是USDA，三种政府单位的其中一种贷款，所以要找到有这种贷款的房产成为第一要务。
美国到底有多少这种抵押贷款呢？根据Realtor.com的数据，在过去10年中，全美范围内，17.1%的抵押贷款是FHA贷款，7.7%是VA贷款，加起来约有25%的比例，而这个数字不包括美国农业部的贷款。
另外，根据统计，这些政府承保的贷款，在以下几个州有最多的比例：阿拉斯加（39.3%）、怀俄明州（34.4%）、维吉尼亚州（34.1%）、内华达州（32.8%）、奥克拉荷马州（32.5%）、马里兰州（32.1 %）、乔治亚州（31.5%）、路易斯安那州（31.5%）、新墨西哥州（31.4%）和德拉瓦州（30.8%）。
换句话说，如果能到这些州寻找房产，就有更高的机会找到“可承接抵押贷款”。不过，我必须说，这些州大部分都不是华人朋友居住首选的州，所以就像我开头说的，想要获得就要有所牺牲，可能得忍受当地没有亚洲超市、离开熟悉的生活圈等等问题。假如你就是想体验新生活，那或许会很适合。
如何寻找符合条件的房子？
除了州以外，在一些城市也有比较高的比例可以找到“可承接抵押贷款”的机会。透过特别的“Assumable Mortgage”筛选器，夏威夷的檀香山，上市房有3.3%的比例有机会找到“可承接抵押贷款”。
路易斯安那州的新奥尔良有2.8%、犹他州奥格登有1.6%、亚利桑那州图森1.4%、乔治亚州奥古斯塔1.3%、德州圣安东尼奥1.21%、弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩1.16%、犹他州盐湖城1.08%、佛罗里达州杰克逊维尔1%、佛罗里达州坦帕0.97%。机会看起来实在不多，不过看在钱的份上，还是值得去找一找。
例如在佛州的坦帕，我找到一处开价61.5万的房产，它就有提供“可承接抵押贷款”的选项，经查看，发现可承接当时屋主在2022年4月获得的利率，是4.51%，比2024年8月的利率6.565%，整整低了两个百分点，但是买家还要留意，这个房产经过大幅升值，所以买家还需要补足升值所带来的价差，这将是不小的数字。值不值得，就看买家的考量了。
在利率降下来之前，可承接抵押贷款，或许可以作为解套的方法之一，希望对大家买房有一点点帮助。在之前的文章中我也提到过，就算美联储开始降息，抵押贷款利率可能也不会很快下降，这样锁定效应就很难解除，对买卖双方都会是很困难的局面，所以请大家务必要随时留意利率的变化。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
