美联储降息 房价恐仍然不会下降

美国地产热点 文:李欧

【新唐人北京时间2024年07月16日讯】不少房地产专家一直将美联储降息,视为一种可能使住房更负担得起的杠杆。较低的借贷成本确实会让抵押贷款利率下降。但是,短时间内希望重现2%、3%的贷款利率,这应该不会出现在剧本上。

事实上,美联储更有可能让基金利率维持在一定的高位,即便降息,市场也不太容易将房贷利率,降低到足以压低房价的程度。为什么呢?请看往下分析。

现在,很多人会认为抵押贷款利率很高,是因为美联储升息的结果,那么就等美联储降息,房贷利率下来了,再去买房。不过,这很可能只是一厢情愿的期望,难以实现。

第一个原因:抵押贷款利率可能不会很快下降

基本上,有两个主要原因,就算抵押贷款利率下降了,房价也不会跳水。第一个原因:其实利率的下降速度可能不会很快,即便开始降息,三十年固定利率保持在6%的概率还是很大。

有专家认为利率降到5.5%将引发购买潮,但是美国银行认为,有效利率和当前的利率差距太大,还是不足以使人们去购买房屋。

摩根士丹利的全球首席经济学家,塞思·卡彭特(Seth Carpenter)在最近的播客中也表示,美国的房地产市场可能不会很快变得更便宜。

在今年6月的美联储会议上,官员已经公布2024年可能会降息一次。所以,如果美联储到时真的实行温和的货币宽松,那么抵押贷款利率也将会下降,但这种下降也会是温和的,不会是断崖式的。

因此,即使利率差距缩小,也不会大幅的缩小。也就是说,全美多数屋主还是持有3%、4%的低利率,但是,之后的抵押贷款利率,还是很有机会高于5.5%或6%以上。最终,可能将会发生的情况是,房价升值将会放缓,但房价不会彻底下跌。

房地产市场现在告诉我们,货币政策对房市的抑制效果比历史水平要差一些,但其实不是货币政策不起作用。摩根士丹利的专家认为,只是整体房地产市场并没有崩溃的风险,但货币政策正在以我们非常熟悉的方式抑制经济活动,减缓房市的销售力道,但却没办法降低房价。

美联储对降息的最新看法

房地产专家一直都在专注,美联储的基金利率如将会如何影响房市。但其实,美联储不会去设定抵押贷款利率,它的决定也不会像储蓄账户和定期存款利率等其它金融产品那样,直接影响抵押贷款利率。相反,抵押贷款利率往往与10年期公债殖利率同步变化。

尽管,美联储的政策确实为抵押贷款利率定下了整体基调。贷款人和投资者会密切关注央行,而抵押贷款市场对美联储行动的解读,造成利率的起伏,就会影响买家为房屋贷款支付的金额。2022年,美联储7次升息,导致抵押贷款利率从1月的3.4% 一路飙升至10月的7.12%。2023年,抵押贷款利率持续走高,一度触及8%。

今年7月初,美联储主席鲍威尔在向国会报告货币政策时说:最新数据显示,劳动市场状况现在已较两年前大幅降温。在7月5日公布的失业率显示,已经连续第三个月上升,到达4.1%。就业市场降温的迹象越来越多,这也给美联储官员带来何时该启动放松货币政策的压力。

鲍威尔强调,降息太早或太多,都可能会阻碍或逆转通胀进展。通胀数据“个人消费支出物价指数(PCE)”,已经从2022年6月的高峰7.1%,降至截至今年5月的2.6%。这些数据让美联储官员又放下心中的大石头,表明继年初物价意外上涨后,通胀再次放缓,但一些官员也表示,他们需要更有信心,希望在降低借贷成本之前,这种趋势将持续下去。

不过,许多经济学家警告称,就业市场正在放缓,情况可能会进一步恶化。6月寻找工作的时间,达到15周以上的人数,上升至2022年初以来的最高水平。所以现在找工作已经不是那么好找了,随着就业放缓,找工作也渐渐在拉长时间。

现在美联储面临的问题将不再只是通胀,也会加强对失业率的关注。民主党人在周二(7/9)警告鲍威尔,推迟降息可能对经济造成风险,并导致失业率上升、住房成本上升和制造业放缓。对这些论点,共和党人基本上是认同的。

不少经济学家都指出,很明显劳动力市场已经大幅降温,警钟现在还没有敲响,但肯定已经朝向那个方向了。所以,该如何顾及持续降低通胀,另一方面又要避免失业率大幅增加,给美联储带来了难题。

虽然,联邦公开市场委员会不太可能在7月30日至31日举行的会议上降息。不过,9月降息一码的概率,目前还是最高的。7月12日,根据“芝商所FedWatch工具”的预测,约有90%的概率降息一码。

所以说降息的速度很关键,其实就算降息一码,甚至无法降息,对抵押贷款利率的影响大概不会有太大。根据“抵押贷款每日yabo88官网”的数据,7月10日的三十年固定利率平均是6.99%,虽然已经从今年以来的高峰下降,但还是十分接近7%。

很庆幸的是,根据7月11日的6月份通胀CPI数据,显示年增率来到3%,比5月时的3.3%又进一步下降。随着通胀降低,为美联储的降息又再度铺平道路,而且也给抵押贷款利率有调降的空间。

第二个原因:降利率再度引发买家、卖家进场

那么降息可能无法降低房价的第二个原因:有些人认为,一旦抵押贷款利率下降,卖家可能会涌入市场,房价就会飙升——这对任何想买房自住的人来说都不是好事。

另一方面,Redfin经济研究负责人陈镊(Chen Zhao)认为,抵押贷款利率的下降,将使买家和卖家都回到市场,这可能会加速价格上涨,但也可能会拉低价格,具体取决于谁回来的力度更大。假设卖家回来得更快,价格可能会降温;但如果买家回来得更快,价格可能会上涨。

房地产巨头Compass的联合创始人兼首席执行官,罗伯特・雷夫金(Robert Reffkin)最近表示,他认为三十年固定利率如果出现6.5%,会让他感觉不错,但神奇的数字是5.9999,他会告诉全世界,这是他们应该去购买房产的利率水平了。

换句话说,利率的降速将可会不会很快,当利率接近6%左右的时候,专家建议这会是一个很好的进场时机点。不过,今年如果利率缓慢下降,对房市的供应量大概不会起到更大程度的影响,因为对现有屋主来说,利率差还是太大了,不足以推动他们去换房。

另外,对个别因为销售低迷而增加供应量的市场,或者是新房供应量比较多的市场,房价还是有下降的机会,尤其是那些在疫情期间,市场过热的地方,越容易碰到市场回调的情况。

不管怎么样,这一切都取决于美联储降息速度有多快;如果今年真的只有降息一码,对抵押贷款利率的影响或许没有那么大,但是如果在8月份,我们可以再度看到不错的通胀表现,降息两次或许也不是不可能,到时候对贷款利率的影响就会比较大,就有可能来到6%的水平,而上一次接近6%的水平已经是2023年1月底的事情。

利率降低与房市的季节

今年7月5日以来的一周,抵押贷款利率保持在7%附近,再度减缓了对贷款的需求,申请量较一周前下降0.2%,再融资指数较前一周下降 2%。

回去看去年1月底时,贷款利率曾触及6%的水平,当时抵押贷款的申请量出现起伏,即便当时属于房市淡季,但确实有购买增加的趋势。

请大家留意的是,房市的季节性,与利率的走势很可能会同步发展。也就是说,假设当利率大幅降低时,有很大的机会出现在房市淡季,这在过去两年里也经常发生。今年不少专家都预测年底随着降息,通胀放缓,利率会下降,但是这时也逐渐进入年末节日季节,对买家、卖家可能都会陷入很纠结的情绪,到底该不该进入市场呢?或许可以依个人情况,或是市场上有没有喜爱的房源再来进一步判断。

降息却引发房价下降的可能原因

所以,降息真的不会引发房价下降吗?或许还是有可能的,首先,这取决于降息的幅度有多大?对贷款利率的影响又有多大?如果下降的幅度足以吸引买卖双方大量进入市场,我想房价也未必会下降;但如果下降的幅度不够大,持续严重影响买家的负担能力,房地产市场在长时间的疲软之下,累积的库存越来越多,反而在某些地方会使价格进一步出现下跌。

(转自大纪元/责任编辑:叶萍)

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