【新唐人北京时间2024年06月14日讯】今年11月，美国总统大选在即，每年经济议题都是选举的重点攻防战，虽然今年也不例外，不过通货膨胀以来的美国经济其实不算差，只是一般美国人可能感受不到经济的韧性，对他们有什么帮助。为什么呢？其中一个主因就在房地产！
房价太高了，利率也太高了，让很多人，尤其是年轻一代人都买不起房子。新的民调中显示，年轻的Z世代在考虑美国总统选举时，把住房负担能力放在首要的考虑因素。
住房成年轻人首要考量
在一项Redfin新的民调查中显示，美国年轻选民现在最关心的不是哪个州能不能合法堕胎的问题，现在，他们更关心的是，哪里能找到住得起的房子。
在疫情引发的房地产需求爆发之后，美国的住房负担能力却以最快的速度恶化。简单的说，缺乏住房、房价飞涨、租金飙升、房贷利率也跟着升息上涨。很多人买不起房，有些人几乎付不起房租，这种情况将影响美国选民如何投下手中的那一票。
从这份三千名美国房主和租屋者的民调中，我们已经看到了一个大概情况：有9成1的成年Z世代表示，在考虑11月的总统选举时，住房负担能力是他们首要考虑的因素。
住房已经成为这一代人的关键问题，超越了整体经济、教育、枪支管制，以及堕胎的权利。对住房负担能力的忧心，也高于对维护民主、移民、学生债务，以及外国战争或地缘政治冲突等问题。其实，这些都是Z世代一直热衷的议题，但住房会成为重中之重，也不足为奇，因为这确实是30年来住房市场最严峻的时刻。
Redfin的专家发现，新房子的成本成长速度是年轻人收入的两倍。年轻人也关心很多其它经济、教育和政治议题，但是，今天他们更有可能将住房问题作为投票的一个考虑因素，因为这直接影响他们的住房、生活方式和积累财富的能力。
去年是美国有史以来住房负担能力最差的一年。根据Redfin的数据，目前只有2成6的Z世代成年人拥有房屋，而多数人则是要支付昂贵的租金。绝大部分18～27岁的年轻人，没有前一栋房子可以用来换房，储蓄也不够，而且从2019年以来，美国的租金中位数就增加了2成以上。
因此，对于逐渐进入买房、成家阶段的年轻人，或者是要进入社会工作，需要租房的年轻人，住房问题都是一个大问题（big problem）！
不同世代 考量重点不同
这份民调还发现，千禧世代、X世代和婴儿潮世代，都选择把“整体经济实力”，作为影响他们总统大选的首要因素，或者是担忧的问题。住房负担能力问题，对年纪越大的人来说，越被放在后面的因素，千禧世代在第三位（87%），X世代在第四位（83%），到了婴儿潮世代，住房问题已经被排到第六位（80%）的考量因素。不过，住房问题在每个世代中，始终有8成以上的人将其列入重要考量，所以仍然是相当高的比例。
Redfin今年稍早也有做另一项民调，对整个选情进行了更广泛的调查，发现超过一半（53.2%）的房主和租屋者表示，住房负担能力正在影响他们在即将到来的总统选举中投票给谁。另外，近三分之二（64.2%）的房主和租屋者表示，住房负担能力使他们对经济产生负面的看法。
经济学家达里尔・费尔韦瑟（Daryl Fairweather）认为，住房负担能力之所以是选民普遍最关心的问题，是因为抵押贷款利率和房价上涨，加上严重的住房短缺，使许多美国人无法实现拥有住房的梦想。
虽然经济表面上强劲，但许多家庭并没有感受到好处，因为他们正在努力工作，存钱买房的时候，一抬头才赫然发现，不是房价已经高得买不起，不然就是缺乏可以选择的房子。
房主更偏向共和党人
在往年的大选中，也有几个和房地产相关的研究。巴克莱银行前分析师兼住房经济撰稿人，阿齐兹・桑德吉（Aziz Sunderji），今年进行的一项独立分析发现，房主将自己视为坚定的共和党人的可能性，是租房者的两倍；而租屋者则更常将自己视为坚定的民主党人。
这个研究结果，确实是符合现实表现，因为在共和党州，往往屋主、房东受到更多的保障；但是在民主党州却反过来，租客权利更容易受到重视。
投票与房价的关系
另一项名为“住房表现和选民”的研究中，分析了美国每个县在过去6次的总统选举中，房价和选举结果之间的关系。结果研究发现，选举前四年房价大幅上涨的摇摆县，更有可能投票给现任候选人，而房价表现较差的县，更有可能投票支持挑战政党的候选人。
研究中所谓的“摇摆县”，指的是在2000年至2020年间，美国有641个县（占所有县的23%）至少有一次投票更换不同的政党。
拜登上任期间，全美房价涨了4至5成，有些地方甚至达到6成。准确来说，研究发现四年内房价每上涨1个百分点，这些摇摆县的选民，投票给现任候选人的可能性就会增加0.36%。而且，如果选举前最后一年房价涨幅最大，房价和投票行为之间的关系就更强烈。
但是研究者说，在不是摇摆县的地区，无论如何，他们都会投票给同一政党，他们不会对经济因素做出不同的反应。研究者也提醒，选民如何看待选举和整体经济时，这些调查结果只是众多参考点之一，还有许多因素需要考虑。
今年五月初盖洛普民调显示，只有不到4成的美国人认为，政府为整体经济做出正确的决策；另外，连续第二年，只有21%的受访者表示，现在是买房的好时机，该比例创下历史新低；而7成的受访者预计房价将继续上涨。
与疫情前相比，潜在购屋者年薪需要多赚约5万美元才能买房，而美国房屋短缺大约达到200万至700万套，导致房价居高不下。上面的民调中也都显示，选民对住房问题的忧心，很大程度上会影响他们的投票方向。
供需关系正在平衡
不过，现在我们来看一个好消息，对于观望的购屋者来说，买房可能会变得更便宜！宏观研究所的高级投资策略师布莱恩・尼克预测，不久的未来房价可能会下跌。专家表示，这是因为更多的库存正在慢慢进入房地产市场，而需求却在降温，从而缓解了近年一直供需不平衡的情况。
根据全国房地产经纪人协会的数据，今年4月份待过户房屋销售量，年减7.4%。同时，与2023年同期相比，4月份市场上未售出房屋数量增加了16%。
为何市场的待售房源增加了呢？原因就是现在利率实在太高了，今年以来，30年固定利率大约维持在百分之七左右，这让很多观望的买家逐渐失去信心，所以现在市场的买气十分低迷。但反过来说，这样却让市场供给量增加了。
尽管，我们现在还是看到全美房价中位数在温和上涨，不过尼克预测，随着市场房源供给增加，未来3到6个月内房价可能会下跌！
5月份，realtor.com记录到全美中位数上市价，同比继续上涨0.3%，达到442,500美元，而4月份为43万美元。房价缓慢上涨的原因，是因为有越来越多的低价房进入市场。实际上，5月份，南部地区房源年增率达到47.2%，继续成为增加最多的地区；西部增加34.5%；中西部增加20.5%；东北部最少，只有9.4%。
而且经济学家认为，低价房屋的库存增长速度，快于其它中高价位的市场，20万至35万美元的房屋数量增加了46.6%，这个消息对资金有限的买家肯定非常鼓舞。
如果住房负担能力在接下来的几个月获得改善，对拜登来说会比较有利。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
