【新唐人北京时间2024年03月18日讯】在多项诉讼的压力下，全美房地产经纪人协会周五（3月15日）同意取消多年来的6%的标准房地产交易佣金规定，并同意支付4.18亿美元的赔偿金。经济学家预计美国地产经纪的佣金将明显下降，长期看将带动整体房价下降。不过本报采访的地产经纪、房主普遍认为，房价主要是供需关系决定，热点地区房价不会因为佣金几个百分点的调整而出现大幅变化。
周五，全美房地产经纪人协会（NAR）宣布就多项房屋卖家提出诉讼达成和解协议，其中最为关键的一条是，从今年7月中旬起，将不再强制卖家付买家经纪人佣金。而现行模式下，卖家必须支付5%到6%的佣金，而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分，即各自获得大约3%。批评人士认为这人为地推高了房价。NAR代表超过100万房地产经纪人。
此前的规定下，买家的经纪人会倾向于带买家看更贵的房子，这样他们可以拿到更高的佣金。而在NAR取消这一强制的佣金制度后，买家佣金和卖家佣金将各自独立，双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金，只是改变了支付佣金的模式，但一般认为，取消强制规定将促进市场竞争，迫使买卖双方的经纪人都降低佣金，从而降低房屋买卖成本，并降低房价。
NAR还同意实施一系列新的打破垄断的规定。其中之一是禁止在被称为多重上市服务（multiple listing services，简称MLS）的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息；另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。尽管NAR声称并不拥有MLS，但许多MLS服务由NAR的各地子机构所运营。在新规定下，将有更多的经纪人取消对MLS的订阅，转向其它渠道来发布房源信息，从而打破垄断。
美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿，而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。据TD Cowen Insights估计，房地产佣金可能下降25%至50%。新的改变也将为目前已经存在、但市场份额不大的替代房地产销售模式（包括固定费用和折扣经纪公司）创造机会。
此外，NAR的和解协议也同意支付4.18亿美元的赔偿金，这意味着近几年卖房的屋主可以拿到一点退费，不过这一赔偿规模远小于此前法院判决的18亿美元（并可能最终在加上惩罚性罚款后高达54亿美元）。根据NAR这项和解协议，它将取消上诉的权利。这项和解协议仍需要提交法庭批准。另外司法部将继续调查NAR的不正当垄断和强制收费。
经纪人：供需关系更重要
尽管NAR的这些让步被一些媒体称为美国房地产“百年来”的最大变化，但华人热点地区的房地产经纪认为，这可能对他们所在地区的房价影响不大。美国亚裔房产协会布碌崙分会主席、鼎丰地产的经纪人方旭巍（Michael Fong）接受本报采访时表示，在纽约很多地方，比如法拉盛，从来没有房地产经纪收取6%的佣金，在纽约五大区，通常佣金都是3%、4%或者可能更低。
方旭巍表示，在新的规定下，房子在市场上的报价可能有一些变化，但具体买家实际支付的房价是否会降低将由具体地区来决定，这个主要和“供需”关系有关。“比如说不管哪个地区吧，我这房子就是有人要，那么你不管你收多少佣金，我就是有市场（能卖出高的价钱），我说的对不对？”方旭巍强调，普遍来说纽约市除了曼哈顿之外，房地产经纪的佣金都是在2%到4%之间。
另一位主要业务在布碌崙的经纪人也对记者表示，她不认为NAR的和解协议会对她所在地区的房价有什么影响。首先是这里的经纪人因为竞争原因，已经将佣金降到2%甚至更低。更为重要的是，现在房屋市场是供不应求，比如她刚去了一个地方，去看一个房子，而那个房子“有一百多人排队要买”。她表示，NAR的协议只是说他们取消了规定，目的是免除法律责任，但对纽约实际影响不大。
经纪人面临“优胜劣汰”
在新泽西拥有房屋的朱先生表示，由于房子需求的差异，NAR的新政策对卖方和买方的影响会有不同。他举例说，如果自己是买方的话，总体影响不大，因为经纪人的佣金本来也不是买方出。而如果自己是卖方的话，预期以后可能会支付少一些的经纪人佣金，但还是首先需要考虑具有好信誉和好销售记录的经纪人。否则佣金再低，如果不能帮自己在一定时间内卖出房子，那也不值得用那样的经纪人。
一些分析指，NAR取消强制佣金规定后，房地产经纪人行业面临优胜劣汰的大洗牌，有估计认为可能有高达100万的房地产经纪人可能被迫转行。
房地产行业 有人欢乐有人愁
美国全国房地产经纪人协会取消佣金规定的消息引发了房地产相关行业在股市的动荡。分析指，该协议可能会降低成本并颠覆美国人买卖房屋的方式。
周五，房地产公司Zillow和Compass的股价均大幅下跌超过13%，投资者担心经纪人佣金降低可能导致房地产平台业务减少。
Zillow在上个月的一个文件中警告称，“如果经纪人佣金受到实质性影响，可能会减少房地产合作伙伴的营销预算或减少行业内参与的房地产合作伙伴数量，这可能对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。”
房地产经纪公司Redfin的股价也下跌近5%。
但与此同时，建筑商股票因这一消息上涨：Lennar股价上涨2.4%，PulteGroup股价上涨1.1%，Toll Brothers股价上涨1.8%。
潜在的影响可能巨大
TD Cowen分析师预计，和解协议可能会将佣金减少25%至50%。
不过有分析指，佣金制度的改变短期内可能并不一定利好房市。因为若让买家自己付中介费，会大大降低他们的购买能力，因为若让卖家出，这个费用可以包括在贷款里面，而让买家自己出的话，必须要有更多的先期付款。所以，规则的改变短期内对买家不是利好，降低他们的购买力，而对卖家也不一定是好事，因为潜在的买家减少了。
热议：地产经纪是否将消失？
美国全国房地产经纪人协会周五宣布将取消强制6%佣金的规定在美国华人圈引发广泛关注，不少讨论者认为，在信息发达的今天，房地产经纪人已经越来越没有什么实际用处，因为大部分信息都可以在网上找到，只要自己稍微钻研，不用房地产经纪也可以搞定买房/卖房。但也有一些人认为，好的地产经纪人还是有其存在的必要。
在中文网络讨论中，很多评论对于房地产经纪人所起的作用持否定态度，认为在网上信息很全的情况下，还需要给中介6%的佣金实在是已经过时了，而且很多人也认定房地产中介几乎没有做什么事情，却拿着高额的佣金不合理，认为应该按实际工作的时间付费，或者给具体的工作制定薪资标准，而不是靠千方百计的促成“成交”并收取手续费来赚钱。
有的评论把房地产经纪和之前的旅游代理做对比，认为房地产经纪这个行业基本可以取消，实现买卖流程化，看房直接买卖双方对接。除非有特殊需要，可以自己找房地产经纪。目前旅游出行的安排已经基本上被网站甚至手机App取代，大部分人通过Expedia等实现一站式解决机票，旅店、租车等出行的相关需求。
不过行业人士表示，房地产经纪人的经验、人脉等在热点地区房屋买卖方面，依然将发挥关键作用。美国亚裔房产协会布碌崙分会主席、鼎丰地产的经纪人方旭巍也表示，民众不应仅仅考虑佣金多一点或少一点，要看地产经纪能提供的服务。提举例说，NAR将要求多重上市服务（MLS）参与者与买家签订书面代表协议，这些书面协议是对经纪人所建立的专业服务关系的肯定。他表示，这些发展背后的目的是培养竞争市场，促进所有相关方的公平交易。
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（转自大纪元/责任编辑：刘明湘）
