【新唐人北京時間2024年08月06日訊】現在抵押貸款利率是造成美國房地產市場低迷不振的最大主因。儘管，最近三十年固定利率有下降走勢，但仍然很接近7%，這樣還是讓大部分的買家、賣家無法接受。那就等利率降下來吧。不過想要等到5%以下，甚至4%以下，最快可能要等到明年、後年，或許更久。
如果我告訴你，現在就有一種辦法可以拿到低利率，你應該會很心動吧？
首先聲明，好東西絕對不容易到手。所以想要拿到低利率，就必須有所犧牲，有所付出，而且還有限制，如果你願意接受它，並且努力尋找，那麼你就可以得到所有人都夢寐以求的低利率。
年輕夫妻獲得大禮物
先來看一個案例，在麻薩諸塞州的偉斯特福德市（Westford），有一對24歲的年輕夫妻在今年初如願買了房，當時30年固定利率超過7%。但是他們最後竟然得到2.6%的低利率！
這兩位年輕夫妻一位叫做米奇（Mickey Ricard）、一位叫做葛雷絲（Grace Lucchese），他們想找一間三臥房的房子跟媽媽一起住，而且那時候的利率比現在還要高，所以他們在房市裡面痛苦的徘徊，始終找不到價位負擔得起的房子。
不過有一天米奇的媽媽說：嘿，兒子，我看到一間42萬9千美元的房子，你一定要去看看。於是米奇和葛雷絲就去瞧瞧這個房子，它是一棟殖民地風格簡單樣式的老房子，還有白色圍籬，而且有三間房間，房子保養得不錯。所以那時候他們心中就認為，這就是他們要找的房子！
什麼是「Assumable Mortgage」？
後來在與賣方談判價格的時候，米奇還想給屋主殺殺價，但賣方就說：其實他們可以承接他的抵押貸款。這是什麼意思呢？「承接屋主的抵押貸款」，好像沒有聽過這樣的事情。買房子的抵押貸款通常都是新的申請，依照當時的利率，還有貸款人的資格去計算出一個新的固定利率，或者是可調整式利率。但是，我們似乎從來沒聽說，可以承接前屋主的利率這種事。
原來這種抵押貸款稱作「Assumable Mortgage」，翻成中文可以叫做「可承擔抵押貸款」，或者說「可承接抵押貸款」，因為本質上它可以「接管」賣方的貸款。那是不是說，任何前屋主的貸款，買家都能「接管」呢？當然是不能了，否則現在房市也不會這麼冷清了。
那麼米奇的賣方的利率是多少呢？是大家做夢都想得到、日日夜夜都期盼的2.6%！據葛雷絲的說法，當時常規抵押貸款的三十年固定利率大約是7.6%左右，但是如果他們承接了前屋主的貸款，每個月償還的貸款就會從3800美元，降到1700美元。這真的是非常誇張。同一棟房子，卻有著天與地的差異。
雖然聽起來十分誘人，但是辦理「可承接抵押貸款」有很大的難度。據說「可承接抵押貸款」其實已經存在幾十年了，它並不是一個新的東西，但是由於太少人接觸到它，就像我剛剛說的，它有不少的限制，所以連許多貸款經紀人都沒有聽過，更不用說處理過。
來自銀行的阻力
它的一個限制是，賣方的抵押貸款必須是政府承擔的貸款，例如FHA聯邦住房管理局貸款、VA退伍軍人貸款，或者是USDA美國農業部貸款。根據Realtor.com的數據顯示，全美約15%的待售房屋符合這個條件。而且，軍事基地附近的住房有比較大機會找到，因為軍人貸款是當中占比較大的。
所以，當米奇去找貸款銀行時，銀行跟他說：除非你申請一般抵押貸款，否則你無法買這個房子。米奇雖然堅持要辦理「可承接抵押貸款」，但是他被告知：只能聯繫銀行裡的「特殊服務小組」來處理這個案子，而且這個單位還只能透過「傳真」來聯繫，沒有人會回電給你，也沒有辦法追蹤案件的進度。
因為來自銀行的種種阻力，米奇最後沒辦法，只好聘請一家專門處理類似案件的公司來幫助推進貸款——「Assume Loans」。該公司的負責人馬克・麥克唐納（Mark McDonough）承認，「可承接抵押貸款」經常會碰到這種阻礙，儘管銀行確實很少處理這種案件，但他們沒有權力不讓你辦理這項服務。
經過Assume Loans的幫助，米奇一家終於拿到了這個「夢想中的抵押貸款」。然而，這種貸款除了極少人申請之外，還有兩個原因讓銀行避之唯恐不及。
銀行為何不愛「可承接抵押貸款」
首先辦理「可承接抵押貸款」，如果是承接來自退伍軍人的貸款，銀行只能收取上限300美元的費用；如果是聯邦住房管理局的貸款，費用上限是900美元。但如果是一個常規的抵押貸款，銀行可以收取房屋購買價格的2%到7%不等的費用。兩者是巨大的價差，難怪銀行通通想逃避辦理。
銀行另一個逃避的原因是，辦理「可承接抵押貸款」流程通常也更複雜，因為很少人辦理，所以銀行裡也缺乏對應的系統去支持，很多工作都需要人工操作，無法像常規貸款一樣，幾乎是自動化作業，流程很快速。
「可承接抵押貸款」最大優勢
買家獲得「可承接抵押貸款」，一個最大的好處，當然是可以承接賣方比較低的利息；另外一個大好處是，買家只需要償還賣方未償還的貸款即可。比如說，賣方有30年的貸款，已經償還5年，那麼接下來，買家只需要償還後面的25年的貸款。
哇！聽起實在太棒了！是不是？不過，應該有人已經想到了一個問題，現在房價基本上都已經大幅升值，就算賣家願意給買家承接抵押貸款，但是如果原本賣家買40萬的房子，現在已經漲到50萬，那賣家是不是就賺不到10萬元的升值呢？
當然不是的。假設買賣雙方同意的價格是50萬，而抵押貸款剩餘20萬要償還，那麼買家除了可承接這筆抵押貸款之外，另外買家還要補足10萬元的升值價差，而且最好是用現金來支付，因為如果再申請第二個抵押貸款，除了不好申請之外，利率也會按照現行利率計算，不會是之前屋主的利率。
所以當賣家開價很高的時候，要特別小心，即便你可以承接貸款，但是升值的差價，買家得想辦法補足。
獲得「可承接抵押貸款」的第一條件
因此，想要獲得「可承接抵押貸款」確實很不容易，首要條件必須是賣家擁有來自FHA、VA或是USDA，三種政府單位的其中一種貸款，所以要找到有這種貸款的房產成為第一要務。
美國到底有多少這種抵押貸款呢？根據Realtor.com的數據，在過去10年中，全美範圍內，17.1%的抵押貸款是FHA貸款，7.7%是VA貸款，加起來約有25%的比例，而這個數字不包括美國農業部的貸款。
另外，根據統計，這些政府承保的貸款，在以下幾個州有最多的比例：阿拉斯加（39.3%）、懷俄明州（34.4%）、維吉尼亞州（34.1%）、內華達州（32.8%）、奧克拉荷馬州（32.5%）、馬里蘭州（32.1 %）、喬治亞州（31.5%）、路易斯安那州（31.5%）、新墨西哥州（31.4%）和德拉瓦州（30.8%）。
換句話說，如果能到這些州尋找房產，就有更高的機會找到「可承接抵押貸款」。不過，我必須說，這些州大部分都不是華人朋友居住首選的州，所以就像我開頭說的，想要獲得就要有所犧牲，可能得忍受當地沒有亞洲超市、離開熟悉的生活圈等等問題。假如你就是想體驗新生活，那或許會很適合。
如何尋找符合條件的房子？
除了州以外，在一些城市也有比較高的比例可以找到「可承接抵押貸款」的機會。透過特別的「Assumable Mortgage」篩選器，夏威夷的檀香山，上市房有3.3%的比例有機會找到「可承接抵押貸款」。
路易斯安那州的新奧爾良有2.8%、猶他州奧格登有1.6%、亞利桑那州圖森1.4%、喬治亞州奧古斯塔1.3%、德州聖安東尼奧1.21%、弗吉尼亞州弗吉尼亞海灘1.16%、猶他州鹽湖城1.08%、佛羅里達州傑克遜維爾1%、佛羅里達州坦帕0.97%。機會看起來實在不多，不過看在錢的份上，還是值得去找一找。
例如在佛州的坦帕，我找到一處開價61.5萬的房產，它就有提供「可承接抵押貸款」的選項，經查看，發現可承接當時屋主在2022年4月獲得的利率，是4.51%，比2024年8月的利率6.565%，整整低了兩個百分點，但是買家還要留意，這個房產經過大幅升值，所以買家還需要補足升值所帶來的價差，這將是不小的數字。值不值得，就看買家的考量了。
在利率降下來之前，可承接抵押貸款，或許可以作為解套的方法之一，希望對大家買房有一點點幫助。在之前的文章中我也提到過，就算美聯儲開始降息，抵押貸款利率可能也不會很快下降，這樣鎖定效應就很難解除，對買賣雙方都會是很困難的局面，所以請大家務必要隨時留意利率的變化。
（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）
