就目前而言，住宅房地產似乎在強大的積極力量和消極力量之間搖擺不定。

它們的相互作用可能會在未來幾個月內產生一幅不均衡的畫面。但隨著時間的流逝——比如說，今年年底，當然還有2023年——負面影響將占主導地位。該行業將經歷調整和糾正，不會像2008年和2009年那樣，但無論如何都會進行調整。

到目前為止，統計數據描繪了一幅喜憂參半的畫面。住宅建設活動依然強勁。美國商務部報告稱，在2月份增長了6.8%之後，3月份新住宅的建設又增長了0.3%。建築業比2021年3月高出近4%。積極的力量在全國每個地區都表現出來。

相比之下，商務部還報告稱，2月份私人住宅的銷售量比1月份下降了2%，比一年前下降了6%。

建築業不能在銷售下降的情況下繼續長期上漲。目前這種狀況持續的唯一原因是，當疫情後銷售激增時，建築商的速度很慢，現在正在迎頭趕上。

毫無疑問，建築業也反映了對房價持續快速上漲的投機，根據全國房地產經紀人協會（the National Association of Realtors）的數據，過去一年全國房價上漲了約15%。然而，隨著時間的推移，銷售的低迷將為整個行業定下基調。

這種轉變可能會以慢動作發生。無論發展如何，通貨膨脹和對通貨膨脹的擔憂都將維持買家對房地產的興趣。房屋所有權是普通美國人可以保護其資產免受生活成本上漲蹂躪的少數幾種方式之一。在1970年代和1980年代初的最後一次大通貨膨脹期間，情況確實如此。隨著總體價格壓力的持續增長，人們將繼續儘可能地關注房地產。

然而，衰退的力量正在集結。其中之一是住房本身價格的上漲。另一個是抵押貸款利率的持續上升。總之，這些趨勢使越來越多的人負擔不起購房。全國房屋價格中位數上漲15%遠遠超過家庭收入中位數3.5%的漲幅。

抵押貸款利率上升增加了壓力。聯邦住房金融局（The Federal Housing Finance Agency）指出，平均抵押貸款利率已從一年前的2.86%上升到今年2月的3.83%，這是最近的數據。據《華爾街日報》報導，平均30年期抵押貸款利率已升至5%以上。這些舉措使融資成本上升了75%。

綜合起來，融資成本的飆升以及新房和現有房屋的價格使支持中位數價格房屋抵押貸款的相對負擔增加了約30%。

最新的全國房地產經紀人協會計算出，即使考慮到家庭收入的增加，支持房屋中位數抵押貸款的負擔也從一年前家庭收入中位數的不到15%上升到目前的近20%，這使得房屋所有權的相對負擔比去年這個時候高出25%以上。

負擔能力的惡化發生在美國的每個地區。雖然一些地區比其它地區遭受的損失更大，南部的負擔能力下降幅度最大，西部地區最少，但所有地區都顯示出顯著的負擔能力下降。當然，人們會為了個人夢想或通脹對沖而硬撐。但隨著成本的上升，越來越多的人將放棄購買的想法，至少目前是這樣。

由於美聯儲準備繼續提高利率，包括抵押貸款利率，並且由於房價在這個國家總體通脹的影響下沒有顯示出放緩的跡象，因此，無論普通美國人想要什麼，住房似乎都會變得越來越難以承受。

衰退變得不可避免。當它發生時，它可能比2008年和2009年的上一次衰退看起來更溫和。目前美國沒有遭受當時存在的極端過度行為。如前所述，調整可能以慢動作發生，但顯然就在眼前。

作者簡介：

米爾頓‧埃茲拉蒂（Milton Ezrati）是《國家利益》（The National Interest）的撰稿編輯。該雜誌附屬於布法羅大學人力資本研究中心（the Center for the Study of Human Capital at the University at Buffalo）。他也是總部位於紐約的通信公司Vested的首席經濟學家。他的最新著作是《三十個明天：未來三十年的全球化、人口統計學和我們將如何生活》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。

原文「Housing: Poised for Trouble」刊於英文《大紀元時報》

本文僅代表作者本人的觀點，不一定反映《大紀元時報》的立場。

（轉自大紀元/責任編輯：李紅）