【新唐人2014年05月20日訊】【熱點互動】(1159)政府微刺激能否挽救中國樓市？中國房地產上行空間有限，下行風險非常大。
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今天我們來關注一下中國的樓市。目前在中國的樓市出現了一片恐慌和觀望的景象，多地出現樓市的降價潮，多地出現降價25%的現狀。在本週日出臺的中共統計局的數據，中國新屋價格的增長4月份持續放緩到一年來的最低，這是否預示著中國的樓市出現了拐點？央行還有各地的地方政府目前已經出現了「微刺激」的措施，在這些「微刺激」的帶動下，是否還會再次拯救樓市？圍繞著相關話題，我們今天將和觀眾朋友展開討論。在開始之前，首先請大家觀看一個背景短片。
據《華夏時報》報導，地方政府為房企發放「財政紅包」的現象極為普遍。報導引述中國房地產諮詢機構——「蘭德諮詢」的統計顯示，截至4月20日發布年報的110家A股上市房企中，有64家企業獲得政府的巨額補助和補貼，占比高達六成。此外，由於很多房企不願意將政府補助披露在年報中，因此，實際比例可能更高。
地方政府為何要向房企送「紅包」？業內人士透露，由於地價過高，加上繁重的高稅負，使得房地產企業只能獲得微薄的利潤，中小型房企生存艱難。為了吸引稅源以及更多的房地產企業到當地投資拿地，各地方政府不惜給房企巨額補貼，以維持土地財政，推助地方經濟。
目前，地方政府補貼房企的方式主要有兩種。一種是地價返還，一種是稅收返還。
地價返還，就是跟政府商量好價格底線，如果地塊最終超過底價成交，政府會將多出來的錢返還給房企。一般來說，拿地越多，返還比例越高。有些企業之所以能夠承受「地王」的高地價，是因為之後可以獲得近50%的總地價返還。如果地塊設計棚戶區改造，地價返還金額更可以達到80%以上。
稅收返還也較為常見，每個地方政府都有自己的返稅政策，通常根據企業繳稅的金額按比例返還，納稅越多，返還金額越高。
金融分析人士指出，無論上述哪種方式的返還，最終還是由購房者買單。
「蘭德諮詢」的統計數據披露，去年，64家A股上市房企的淨納稅額與淨利潤之比，為1.15︰1。也就是說，房企每賺2.15元，政府要拿走1.15元，企業只拿到1元錢，可見稅負之重。
業內人士計算，每100元的樓價裡，有30%-50%是買地成本，20%是稅費，施工成本占30%，最終企業只能拿到10%，70%以上流入了政府的腰包。面對如此高的稅負與地價成本，房企只能轉嫁到房價上面，無形中推高了房價。而各地政府寧願返利於房企，也不願意讓利於民。
於是，出現了地方官員和地產開發商各取所「需」的高房價收入現象。而「稅收返還」由房企開發商獨享，高稅負、高房價，卻由購房者承擔。
由此可見，大陸畸形的高房價，背後一大推手就是各地方政府，降低房價，對它們而言，如同割肉。有分析指出，古今中外，沒有一個國家的經濟是依靠房地產業，長期脫離實體經濟的支撐而成長起來的。過分依賴房地產的後果就是，一旦房地產業發展失控，將會給整個國家經濟帶來劫難，而這一天，隨時有可能到來。
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今天我們現場的來賓是資深的評論員杰森博士。杰森，現在可以說中國的樓市也是老百姓非常關心的問題，因為「居者有其屋」嘛，現在目前已經普遍的出現一種下行的趨勢，各地出現了一種降價潮。一個爭論的非常激烈的問題就是，現在是否是出現了樓市的拐點？您怎麼認識？
杰森：我感覺就是房地產是個地域性的概念。事實上對於三、四線城市，前一段時間就已經很疲軟了，最近就是開始下跌了；對於一線城市的話，前幾年，09年、10年，甚至12年都是暴漲，那麼最近的話就是出現了幾乎是滯漲，特別是二手房，北京甚至出現了有個別房屋在降價的情況，而且這種現象是南邊的杭州出現了、廣州出現了，北邊著名的鄂爾多斯或是神木這樣的小城也都出現了。
方方面面可以看到它已經在全國各地，各個層次的城市都出現了銷售放緩、價格有的地方下跌，所以有很多人看這次是真的有房地產出現緩慢增長，甚至開始往下走的拐點的現象出現了。我對此是持同意態度的。
主持人：我們既然分析拐點，那麼有人說是一種分化，不是整體的房市出現一個拐點。您覺得它是局部性的，還是相對來說是整體的？
杰森：其實房地產總是分化的，原來如果一線城市是這麼一個角度在漲，三、四線城市是這麼角度在漲，現在整體來說，一線城市變成了幾乎不漲平的，三線、四線城市開始往下走，這就是整體的一個拐點。它永遠不可能是一個直線的，或者是上，或者是下，它一定是個分化的概念在裡頭。
主持人：現在樓市在老百姓心中來說，人們心中提到房市就會說它是個泡沫，很多人都是這樣，而且還說房價高的高不可攀。目前在這種情況下，中共也出臺了很多限購的措施。目前房價如果趨緩的話，其實總體上對老百姓也是有利，如果是回歸到一個合理的空間，老百姓能買得起房。
但是我們看到在稍微放緩之後，房價下跌之後，中共又出臺了很多「微刺激」的措施，在不同的地區已經默許了一些限購政策進行放鬆，同時央行在12號的座談會上也出現了一個新的「央五條」來放鬆貸款。您怎麼理解「央五條」的出臺，還有其它一些「微刺激」的措施，對房市的刺激？
杰森：我們知道中國房地產對中央政府是一個GDP的刺激因素，中國的GDP16%、17%來自於房地產，所以說中央出於政績、出於稅收的原因，它是非常在乎房地產這個產業的；而地方政府幾乎房地產是它的命脈，因為很多地方政府財政收入5、60%來自於賣地。
所以你可以看到歷史上， 08年還是哪一年，當房地產下走的時候，最擔心的是地方政府，當時我印象中，河北市居然喊出了「誰買房誰愛國」；石家莊市把全國各地大的房地產企業的老總請到石家莊市，說：你們想要什麼政策，我給你什麼政策。所以房地產幾乎是地方政府的命脈。
所以你可以看到不管是中央政府和地方政府，歷史上喊的所謂抑制房價，或是控制房價快速上漲，其實只是使得泡沫不要漲得太快，但是它從來沒有希望這個泡沫停止漲過。那麼一旦看到有房地產拐點的危險的話，不管是中央的銀行系統還是地方政府，都開始出現一系列的「微刺激」政策。
比如說剛才談到了，地方政府反稅、反地價，有些地方開始鬆綁一些限購令，中央銀行副行長提出來說優先給優質的買房戶貸款，而且貸款過程要加速進程。你可以看到方方面面中央政府其實都展露出本性，拋棄原來好像為民，關心老百姓……
主持人：不是其實一直在喊抑制房價，抑制房價。
杰森：抑制房價。目前的統計，70個城市裡頭至少，不管你怎麼說，大部分城市還都在上漲，環比、同比都在上漲，它已經開始猛烈的出臺這些「微刺激」的政策。你可以看到事實上中央政府最怕的就是房地產出現甚至有一絲可能性的拐點，它們都要刺激，來保證它持續上漲。
主持人：如果綜觀整個歷史，您怎麼分析現在的形式，它出臺這些「微刺激」究竟是否會有效，是否會把樓市的價格再次推高？
杰森：這次我自己的觀點是可能性不大，它最大的可能性是房市不可能出現懸崖式的下跌，但是房地產從去年年底開始已經進入了強弩之末，上漲的空間幾乎非常有限，下跌的風險非常大。我自己的觀點是如果你自己房地產方面有硬需求，我真的沒有辦法；但是如果你房地產是為了投資，那我勸你緩行；如果有多套房子，我勸你減倉，你有五套房子，希望你最近抽空賣掉兩套，中國房地產已經不是一個非常好的投資取向了。
這一次雖然中國政府猛力刺激，或者說微刺激，或者什麼暴刺激，它不可能使房地產再回歸那種暴漲的趨勢，因為中國房地產已經變成了富人遊戲，而富人越來越聰明的看到中國房地產不可能這麼持續暴漲，其實他們已經開始把錢轉移了，那麼玩中國房地產的人是越來越少。中國房地產還是那句話，上行的空間非常有限，下行的風險非常大，已經不值得投資了。
主持人：好的。可以說是從個人理財上，您給中國老百姓提出一些非常中肯的建議。那麼也有一些相反的觀點，包括在中國，因為我們看到中國這個房價是一直在這樣升，儘管在個別的區間會有一些下行的趨勢。但是整體上，在過去的這十多年間一直在漲，而且在前幾年，其實包括政協委員都在說，這個樓市已經到了這個泡沫破滅的邊緣了，那麼也很有可能這個房價會下跌三分之一左右。但是這也就是幾年之後的事情，房屋沒有下跌。您怎麼會預測這一次就不會是再次這個房屋上漲？
杰森：好多因素。第一個就是中國整個GDP放緩，這是一個整體經濟流動量這個問題。第二個就是說整個中國現在住房的這種狀態，中國現在就是說，最近中共出來的數據，家庭平均住房是116平方米，人均住房36平方米，這是什麼概念呢？全世界僅次於美國，比英國、法國都高很多，是韓國和日本的2倍，是香港的幾乎將近2到3倍，就是中國其實已經出現……而且中國的住房就是家庭用量是90%，將近90%的家庭擁有自己的房產，而全世界的平均值只有60%。所以說，中國其實某種意義上講的話呢，它的房屋擁有量各方面造成了它實際上幾乎是不缺房的一個國家。
而所謂的缺房，硬需求，只是一個資源配給的問題。比如說我在別的地方，我在北京、上海工作，在這個情況下他有房子。但是這個房地產的實際的硬需求，特別是在一二線、三四線城市，幾乎是家家有房子。房地產在09年開始就已經是普遍變成了一個投資的取向。一旦房地產它從硬需求變成了投資這個取向的話，那麼整個房地產它的整個基石就已經不穩了。
而另外你要從中國的人口來看的話呢，2008年當時房地產放緩了以後，2009年中共4萬億等等這個刺激經濟的方案，09年有一個暴漲。其實這個暴漲背後有一個人口因素。09年那個時候開始，中國有一段嬰兒潮，4年、5年的嬰兒潮。當時從19到22歲的一個人群，當時全中國有一億那個人群。你要是看中國人口曲線，那群人在09年基本上都進入就是婚嫁啊，準備買房子那個階段。而這群人在此時此刻已經到了就是說，5年以後已經到27、28歲了，那麼這群人基本上已經進入了這種慢慢不須要買房子，而過了這個大頭的話呢，未來人口完全是倒金字塔型的在縮減。
而這幾年，因為2010年、2009年當時政府供給又非常大，所以說未來幾年房屋供給量很大，就是你可以看到人口需求在下降，就是真的硬需求，婚齡人、年輕人的數量在減少，而房屋供給量又在逐漸增大，這個造成了整個未來房地產的供給量就出現問題了，供需比出現問題了。這就是典型在杭州出現的一個情況。
所以說你可以看到，不管是經濟規律，還有其它的這種就是房地產擁有量的問題，還有整個人口結構的問題，現在中國人口，在去年勞動力人口已經達到了頂峰，未來勞動力只有下降的趨勢。而且整個中國人口頂峰也是最近這幾年要出現的，整個中國人口也會逐漸進入萎縮的狀態。所有這些問題擺在一起的話呢，再加上國際熱錢已經不單線往中國流了，這些因素放在一起的時候您可以看到就是說，沒有原因讓中國房價還像歷史那樣的暴漲，它只要不暴漲就沒有投資的意義。
主持人：觀眾朋友，您現在正在收看的是《熱點互動》熱線直播節目，今天我們探討的話題是「政府微刺激能否挽救中國的樓市？」歡迎您撥打我們的熱線電話參與討論，電話號碼是646-519-2879。杰森博士，剛才我們也討論到，您分析在未來預測這個漲價、暴漲的空間已經不大，那麼您剛剛也分析了如果不暴漲的話，就沒有投資的價值，您為什麼這麼說呢？
杰森：因為我們知道房地產在各個國家通常來說，它都有一個經濟衡量標準。你比如說租售比就是這樣一個概念，我在美國買一套房子，我出租出去的話，有機會能把這個房子保住，就是而且給我一個比如說4%、5%、6%的回報，就是每個月的租金，相當於我買房子投資放銀行4%、5%的回報。而中國現在它租售比失調的感覺就是什麼？就是基本上各個城市，你如果買下這個房子，全款買下這個房子，然後把這個房子出租出去，它的租金就比較低一些，它給你的回報在很多城市只有1%。
而於此同時，如果同樣這筆錢你放在中國的銀行裡頭，現在中國銀行大量的向那個Money Market，就是說簡單的投資，風險不是那麼大的投資，還能給你4%到5%的回報，那麼這中間的差額，就差了將近4%的差別。那麼如果說中國房地產，它不能每年持續5%的上漲，那你就完全不如把錢放在銀行裡頭，用穩定的、輕鬆就可得的，就是一些銀行保值儲蓄，或是類似於其他這樣的因素，拿到很穩定的一個經濟收入。
這就是為什麼我說中國它如果每年漲不到5%，你就在虧錢，因為你不如把錢放在銀行裡頭。因為它本身的出租價格太低，租售比承受不住。這是原因之一。另外的話當然我這只是說它有上漲緩慢，但於此同時我們也可以看到，中國其實它下跌的風險非常非常大。
剛剛我談到了一個因素，就是說人口紅利的問題，中國人口不管哪個經濟學家分析、人口學家分析，在未來5年裡頭，都會人口頂峰已經到了，而且人口普遍老齡化。最需要房子那個人群，剛才我說到了，此時此刻那個人群年齡是26歲、27歲，那麼這群人幾乎在現在中國住房90%的擁有的情況下，很多人已經有房子了，而這個人群如果挪到30歲，這個人群如果再過5年，挪到30歲或者31歲的時候，中國最大的一批硬需求，婚姻硬需求就是說丈母娘經濟的推動力已經消失了。
而於此同時的話，唯一中共現在普遍在炒的所謂城鎮化過程中，農村人會到城裡買房，這個是個偽概念。因為第一，通常城鎮化的時候，是城市擴張把周邊原來農村的地方變成城市，那麼這群人往往他的土地就被政府徵用了，但是政府徵用通常的辦法就是還給他房子，這些人不但不需要買房子，而且他同時擁有多套房子，因為開發他的房子的時候；而真正偏遠農村的人進入城市，他們是沒有錢買房子的。這種人你就是房子給他，他都不一定能維持得起。所以說讓靠城鎮化，讓農村人到城裡買房子，這通常是個偽命題。
所以你從各方面來看，硬需求在中國幾乎已經不存在了。而真正的投資的概念，已經成為各方面的主流，而投資的人事實上是聰明這一群，而且往往是信息量很足的人。這群人他在09年的時候，已經大量的投資了，這時候已經獲利了，而他這幾年真正投資人的去向，他們聰明的在國外已經看了很多地方，他們都已經轉往國外。領頭的就是李嘉誠，而且中國很多其他的像那個王石，這些房地產投資大亨，他已經開始在全世界各地布他的場了，稍微一些有財力的個人，他已經在海外都有投資了。
事實上中國誰都看得到，投資人也看到了，它上行空間非常有限，下跌風險非常大，別人都在撤資了。而一旦中國房市真正出現拐點，買漲不買跌中國房地產，房地產普遍是這個情況，買漲不買跌。你漲的時候，你再高的價我還買；你跌的時候，你就是跌成白菜價，我也不願意買。為啥呢？因為它是投資的概念，那麼投資概念就是非常典型的買漲不買跌。那麼在這樣的情況下，如果一旦開始有些城市出現拐點，輿論開始炒作這個拐點的時候，那麼連一般的小型的投資人都不一定再投資了。
所以說方方面面你看，硬需求已經不存在了，這個人口紅利往過走了，這整個城鎮化是個偽概念，而投資的人、高端的人到國外了，低端的人開始觀望，這個房地產它到底誰還會買？這就是為什麼整個中國的房地產現在銷售量普遍低迷，雖然70個城市的價格還沒什麼太降，但是這本身也是個偽命題，為什麼呢？這70個城市是中國房地產最活躍的70個城市。
在這70個城市以下有數以千計的小型城市已經是一片哀嚎了，但是它只統計最活躍的這70個城市，就是這70個城市裡頭已經開始出現分化了，已經出現很多問題了。那麼在這樣的情況下，你看一看到底誰會在中國買房子。就是說你怎麼分析都可以看到，這一次就算是短暫的刺激起來一段時間，你也不要被誘惑，應該開始清醒的逐漸拋房子，絕對不能在房地產你認為你可以抓住房地產的頂尖。
歷史上美國房地產出現暴漲暴跌的時候，它最後都是拋物線的上漲，下跌都是懸崖式的下跌。很多人成功的理論上站在頂尖，但是在他清醒的第二天早上就已經跌到了懸崖下了。我可以告訴你，比如美國鳳凰城那邊的房子，06年初還是40萬的房子，到08年底，10萬都沒有人買，它那個房子建設成本都要20多萬。
房地產當時暴跌的時候，沒有市場的時候根本沒有買家。
你為了避免這個情況，你甚至於允許自己不要漲到最高，也許今年或明年它能自己再漲個5%、10%，也不要貪那個5%、10%，有多套房子的減持，至少分散風險賣幾套。如果你現在想投資再買，相對的來想別的辦法，中國房地產已經沒有任何投資的概念在裡邊。
主持人：如果站在一個相反的方向，有一些業界的人士，當然最近整體是個下滑，有些業界的人士還仍舊認為是中國的房市還有10年的黃金期，現在是進行一個微刺激，如果說中共政府強加干預再提供更大的刺激，比如暴刺激，您覺得會否有這樣的手段再刺激房價？
杰森：在我看來唯一把房價再暴刺激起來的，房市是個心理市，就是說任何經濟概念最終落到實數就是心理戰，它事實上是個心理戰，那麼中國政府在心理上怎麼樣激勵老百姓再買房子呢？我能看到的是輿論加（上）狂通脹。就是說如果中共能把通脹推到印鈔票，拼命的印，印到整個保證房地產商資金面極端充足，銀行可以說我不要你還，你別急著還款，你千萬別降價；於此同時，整個通脹能推到10%到15%，那麼有可能會把老百姓再逼回房地產。
主持人：但是它會造成什麼樣的影響？會採取這一步嗎？
杰森：這幾乎可能性極小。為什麼呢？中共畢竟還是要維持整個社會的不暴動，如果真的通脹到百分之十幾，我想老百姓會承受不住，很多老百姓會承受不住的，這個社會穩定是談不上的。所以說中共不可能如此愚蠢的去做這樣的事。除了這樣的概念，那就是輿論上忽悠，輿論上忽悠就得靠我們點明大家。我從來幾乎沒有說過你不要買房子，但是這一次我建議大家在房地產這個方向，放棄投資房地產，盡可能的減持房地產（如果你有），千萬不要再玩這個遊戲了。
主持人：如果老百姓聽從您的建議，減持房子，資金回籠，如果再次進行投資的話，有些老百姓認為沒有其他地方可以投資啊，有沒有這樣的途徑？
杰森：中共留給老百姓投資的途徑非常少，這也是為什麼老百姓都把血本錢砸在房地產這個概念上頭，這事實上是草菅人命。但是沒有辦法的情況下，我還是那句話：你把錢放在相對比較保守的理財項目裡頭，能拿4%、5%這樣的回報應該也還行，如果可能的話到世界各地去看看投資的方式。
實際上很多事已經在做了，中國人現在已經成為美國各地的第一現金買家，聰明人已經在走這條路了。大家可以把眼界放寬一些，不一定要拘在那個霧霾之都裡頭永遠生活下去，享受那種高房價。也許到全世界看一看，北京二、三環以內的人想投資移民美國幾乎都可以做到。
主持人：非常感謝杰森博士的點評分析。觀眾朋友，也感謝您的收看和參與，我們下次節目再會！