鄭恩寵:打擊高房價的政策來源

【新唐人2010年6月7日訊】編者按:樓價飆升是困擾中國千家萬戶的最大民生問題。本文分析大陸土地政策的弊端與現狀,指出中共利益集團如果不收斂對私有產權的掠奪,遲早要爆發大危機。作者是熟悉上海房地產業的維權律師。

  五月一日,上海世博會開幕。從四月二十九日至五月三日,中共政府似乎搬到上海,除吳邦國、溫家寶等留守北京之外,中共政治局和國務院及近百位省、部級幹部雲集上海,胡錦濤在滬會見了二十多國的總統和首腦。

  但此時中國大陸突曝房市危機,維穩升級。從四月十四日,溫家寶主持國務院常務會議以來,住建部到國土部和各地政府,幾乎三天出台一個通知,五天發佈一個文件,十天發出一個措施,打壓高房價的組合拳頻頻出擊──擺出只許成功不許失敗的架勢,房市成了胡溫政府迫在眉睫和維繫中共命運的大事。

  然而,近年來的實踐證明,這種治標不治本的調控,只是一種「空調」,其結果「越調越漲」。強勢干預下,房價在短期內可能少許下跌,但最終必然導致報復性的反彈。

政府逼民眾購買高價住房

  當局認為,房價一路飆升是大量資本注入,本屬國民安居的住房,成了少數人的投資和投機品,只要下狠心打擊炒房者和投機者,房價就會穩住。這是個偽問題,猶如將餓死四千萬人的責任推向「自然災害」,是一種隱瞞真相,「賊叫捉賊」的辦法 。

  改革三十年,大陸停建了公租房又拆了大量國民自建房,不顧歷史形成的城鄉住房百分之七十靠自建、百分之二十靠租房,百分之十向市場購買的實情。各國追求的是居者有其所,而不是居者有其屋。靠新「躍進」方式大拆大建,將國民逼上購房才能安居的路。

  賣地財政成了改革後經濟繁榮,保住中共執政地位的捷徑,但也暴露出停止炒地炒房,一年便財政危機,三年便政局動盪,五年便自動「垮台」的風險。政府不得不與開發商形成利益共同體,在一輪輪的炒作中,房價被急劇推高。買房成了壓在百姓身上的大山,多少國民不堪其重。青年人萬般無奈,用父母養老「救命錢」交首付;「蟻族」、「蝸居」、「新生代農民工」等詞一夜走紅。帶著幾代人的辛酸與苦悶,房禍任其蔓延,政府崩盤是遲早的事。

  日前,住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳竺說,自過去十年中國城鎮建了七千萬套住宅,相當於城鎮家庭總數三分之一。但也等於城鎮家庭每年每百戶只有三到四戶搬到新房去。顯示中國住房的嚴重短缺,政府的目標是二○二○年城鎮居民住房「初步改善」。

  住建部副部長仇保興認為;「賣給居民的住房產權是七十年,但房屋品質壽命只有三十到四十年」。那麼一戶居民四十年才輪上初步改善住房,四十年後再要經歷新的購房週期,還不計人口的增長。用三代人的錢去購一套住房,一戶家庭在一百二十年中人均居住面積都不會改善。這還不計進城農民的安居問題。

  若一套住宅的成本是五十萬元,市場售價至少是一百萬元,其中繳納各種稅費達百分之二十五,支付銀行利息百分之五,百分之十作為工資成本,百分之五的管理成本,房產商只有百分之五的利潤,這還不包括腐敗成本。

  購房者首付百分之三十後,向銀行貸款七十萬元,二十年購房者支付銀行本息是二百萬。若房價下跌百分之三十,房產商與購房者就會形成拒付銀行貸款的聯盟,房產商將大量爛尾樓推給銀行。最終導致銀行倒台。大陸銀行由政府壟斷和控股,房地產商自有資金百分之五不到,百分之九十五的資金到金融市場融資,一旦銀行倒台,政府必然垮台。

六十億平米小產權房面臨拆除

當前有的地方政府出台外地人不能購房的舉措。近日,深圳市副市長、公安局局長李銘與深圳港澳界政協委員座談:「無業人員不清除出去,深圳沒有太平。對三個月以上無正當職業的人,不租房給他,請他還原籍,在原籍至少還有塊地方,否則在深圳怎麼生活?」

  李銘說,二○○三年孫志剛事件之後,大城市的收容遣送制度被取消,深圳的人口是七百萬人,現在是一千四百萬,平均每年增加一百萬。目前深圳各看守所在押嫌疑人中,八成八是第一次犯罪。「他們都是內地良民,在深圳找不到工作,生活不下去才鋌而走險。」

  在大陸的城市和鄉村存在六十億平方米小產權房。小產權房是指在農村集體土地上,由農民建造的房屋。但各地政府恨之入骨,這些房屋的出租和自由流通,使政府失去大量土地財政來源,因其出售的房價至少下跌一半。

  五月四日,國土資源部執法監察局局長李建勤表示,國務院已成立小產權房整治小組。對尚未銷售的和○八年起新建續建的房屋予以拆除。這樣,六十億平米小產權房,若每平米平均按一千元的造價,那麼中國農民的損失將達六萬億元。若按一家三口,人均二十平米居住水準出租給人居住,大陸一億戶家庭三億人口的住房就得以解決,一點五億城鎮居民的住房得到改善,一點五億農民工實現租房安居。

  若讓小產權房自由流通,那麼難保十八億畝糧食安全線,造成有房缺糧的後果。中共建政以來,計劃經濟造成有糧就缺房的局面。農村實行包產到戶後也沒有改變困局,九二年鄧小平南巡講話後,賣地經濟蔓延,可能導致既缺房又「斷糧」的局面。

土地國有化:鄧比毛還走得遠

  房價飆漲對中共產生巨大的壓力,民眾對高房價已經不堪忍受,人人談房,人人抱怨。房市如火鍋,會否引發一系列「地震」?

  幾億農民進城,需要住房,但農民進城,土地不進城。城市用地緊缺,壟斷的土地制度,房屋成了稀缺資源,房價自然步步高。
   少有人研究過,從一九四九年一月至一九八一年,在法律上仍保留了土地私有制。一九五四年的憲法及一九七五年、一九七八年的兩次修憲,雖然經過土改和城市改造等,事實上剝奪了許多土地私有權,但憲法和法律並未完全取消私有制。毛澤東時代,只是明目張膽違憲,但憲法未取消土地私有。

  奇怪的是,一九八二年,憲法修訂反而規定:城市土地屬於國家所有,農村土地,宅基地和自留地屬於集體所有。但八二年城市土地國有化,並未逐戶通知土地業主,更未辦任何徵購徵用手續,一夜間,城市私人土地被收歸國有。可見在鄧小平時代,土地政策比毛時代走得更遠!無異於政府沒有投入,土地不經購買,掠奪了本屬國民的土地。當民眾購房時,還得化高價從政府手中買回七十年的使用權。毛時代只是奪走國民的土地,鄧小平及後人,不僅奪走土地而且強行推銷給購房人。

  政府若沒有從土地轉讓中獲得大量收入,就沒有改革開放三十年的成就,正是這樣大量利益造成房價異常。政府當然不會放棄。

  沒有一個大國是靠長久的大量土地收入維持其合法性。高價房嚴重打壓了民眾收入增長空間。整個社會財富向土地、房產集中,加速了社會階層分化,這只能導致嚴重的社會危機。中共在改革開放中營造了一個看似取之不盡,用之不竭的財源。但民眾不會在「地產幻影」中沉睡太久,房產泡沫對於經濟的「鴉片」效果,中共高層內就不乏眾多警覺者。

  五月一日,中共中央黨校《學習時報》刊發,中鐵房產公司總經理吳仕岩的文章認為:「二十年後房價應是目前三倍左右」。其理由是,房地產是中國經濟支柱產業,在全國固定資產投資比重占四分之一左右。房價大跌,不僅使其涉及五十多種行業受影響,還會有一大批人失業。對各級政府來說歷年來土地財政占比例高達三四成,甚至五成以上。房價增長率與GDP增長率同一水準,按目前情況分析是年GDP增長率百分之八,那麼二十年後的房價理性價格是目前的三倍左右。

  現香港普通居民的平均房價是上海的五倍,上海又是安徽的三倍。中國大陸的房價不是過高而是國民的收入過低,國際房價平均與家庭的收入比是六比一,而按大陸官方的資料城鎮房價與收入比是四十比一。三十年的改革開放,取得成就的大蛋糕都分給了誰?《學習時報》近來展開一場理論爭鳴,公開討論執政黨有否自身利益?或許是個突破。

  歷史證明,一個喪失自我反省的利益集團最終將遇重創。中共是適度限制自身權力以求長久,還是把自己推向社會風險的焦點?把整個中國大陸經濟推向泡沫破滅的深淵?這是中共高層所面臨的選擇。

── 轉自《開放》2010年6月號
本文只代表作者的觀點和陳述。

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